20 важных пунктов при покупке квартиры в новостройке

### 20 важных пунктов при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры у застройщика — это не просто выбор планировки и этажа. Это сложная сделка с множеством юридических, финансовых и рыночных рисков. Чтобы не потерять деньги, время и нервы, заранее проверьте следующие моменты:

#### 1. Застройщик и его репутация

Изучите историю компании: сколько объектов сдано, были ли задержки, судебные споры, банкротства дочерних фирм. Проверьте отзывы реальных дольщиков — не только на сайтах, но и в соцсетях и форумах.

#### 2. Соблюдение требований ФЗ-214

С 2019 года все продажи квартир в новостройках должны проходить только через ДДУ (договор долевого участия), зарегистрированный в Росреестре. Убедитесь, что застройщик работает по ФЗ-214, а не предлагает «уступки» или «инвестиционные договоры» — это вне закона.

#### 3. Эскроу-счета

С 2019 года деньги дольщиков защищены: они поступают на эскроу-счёт в банке, и застройщик получает их только после сдачи дома. Уточните, в каком банке открыт счёт и надёжен ли он (проверьте по списку ЦБ).

#### 4. Проектная декларация

Это обязательный документ по ФЗ-214. В нём — вся информация о проекте, застройщике, сроках, инфраструктуре. Запросите её и внимательно изучите.

#### 5. Разрешение на строительство

Без этого документа застройщик не имеет права вести работы. Проверьте его наличие и срок действия на сайте госуслуг или в ГИС «ЖКХ».

#### 6. Стадия строительства

Чем раньше вы покупаете («земля» или «нулевой цикл»), тем выше риски. Оптимальный момент — начало возведения надземной части или выше. Избегайте «проектов на бумаге» без реального старта.

#### 7. Сроки сдачи и штрафы за просрочку

В ДДУ обязательно указывается дата сдачи. Уточните, какие штрафные санкции предусмотрены за задержку — они должны быть прописаны в договоре.

#### 8. Изменения в проектной документации

Застройщик может менять планировку, этажность, отделку. Убедитесь, что в ДДУ есть ограничения на такие изменения или порядок вашего согласия.

#### 9. Ипотека и условия банка

Если берёте ипотеку:

- Уточните, одобрен ли дом банком.

- Проверьте, не изменились ли ставка, ПСК, требования к заёмщику после одобрения.

- Узнайте, возможна ли реструктуризация или рефинансирование в будущем.

#### 10. Материнский капитал

Маткапитал можно использовать только после рождения второго ребёнка и только по ДДУ. Убедитесь, что застройщик принимает МК и правильно оформляет документы.

#### 11. Страхование эскроу-счёта

С 2021 года деньги на эскроу-счётах застрахованы до 10 млн ₽ в случае отзыва лицензии у банка. Уточните, входит ли банк в систему страхования вкладов (АСВ).

#### 12. Мораторий на банкротство застройщиков

До конца 2026 года действует мораторий на банкротство застройщиков по инициативе кредиторов. Это временно снижает риски, но не отменяет их полностью — особенно если проект «завис».

#### 13. Качество строительства и материалов

Посетите стройку лично или закажите независимую экспертизу. Часто «премиум» на бумаге оказывается «эконом» на деле.

#### 14. Инфраструктура и окружение

Не верьте только презентациям. Изучите реальные планы застройки района: школы, поликлиники, дороги, ТЭЦ, кладбища и промзоны рядом.

#### 15. Парковка, кладовки, коммуникации

Эти элементы часто продаются отдельно или не предусмотрены. Уточните заранее — иначе «квартира мечты» может оказаться неудобной.

#### 16. Передача квартиры и приёмка

После сдачи дома вас вызовут на приёмку. Не подписывайте акт без проверки! Фиксируйте все дефекты — иначе потом будет сложно доказать.

#### 17. Регистрация права собственности

После приёмки подаёте документы в МФЦ. Срок — до 5 рабочих дней. Убедитесь, что застройщик предоставил все необходимые бумаги (разрешение на ввод, техплан и др.).

#### 18. Гарантийный срок

По закону — 5 лет на конструкции, 3 года — на инженерные системы. Застройщик обязан устранять дефекты в этот период.

#### 19. Скрытые платежи

Уточните, входят ли в стоимость:

- подключение к сетям,

- оформление техусловий,

- госпошлина,

- услуги нотариуса (при ипотеке).

#### 20. Альтернативные сценарии

Что будет, если:

- вы потеряете работу и не сможете платить по ипотеке?

- застройщик задержит сдачу на 2 года?

- банк отзовёт лицензию?

Продумайте «план Б» заранее.

---

> 💡 Вывод: покупка в новостройке — это инвестиция в будущее, но только при условии максимальной проверки на старте. Если хотя бы 3 пункта вызывают сомнения — консультируйтесь с юристом по ДДУ.