Сочи Олег Минюхин
Юридические Услуги
Продажа квартиры — это не просто объявление и показы. Это юридически значимая сделка, от подготовки которой зависит скорость продажи, безопасность и итоговая выручка. Чтобы избежать рисков, потерь и срывов сделки, заранее проверьте следующие моменты:
1. Право собственности
Убедитесь, что вы (и все сособственники) действительно являетесь собственниками. Проверьте выписку из ЕГРН — в ней должно быть указано ваше имя и доля.
2. Наличие обременений
В выписке из ЕГРН также отображаются аресты, запреты, ипотеки, сервитуты. Если есть — снимите их до начала продажи.
3. Согласие супруга(и)
Если квартира приобретена в браке — даже если оформлена на одного из супругов — потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу.
4. Долевая собственность
Если собственников несколько (включая несовершеннолетних), все должны дать согласие. При продаже доли несовершеннолетнего — требуется разрешение органов опеки.
5. Прописанные лица
Выписка всех зарегистрированных — обязательна. Особенно опасны «отказники» (люди, отказавшиеся от приватизации) — их выписать после продажи невозможно.
6. Коммунальные долги
Погасите задолженности по ЖКХ. Новые собственники не обязаны их оплачивать, но покупатели часто требуют подтверждение отсутствия долгов.
7. Техническая документация
Подготовьте техпаспорт или техплан (актуальный, с учётом перепланировок). При неузаконенной перепланировке — сделку могут приостановить.
8. Узаконенность перепланировки
Если меняли планировку — убедитесь, что она согласована в БТИ и отражена в ЕГРН. Иначе придётся либо узаконивать, либо возвращать всё «как было».
9. Налог при продаже
Если квартира в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет), с дохода от продажи придётся платить НДФЛ (13%). Заранее рассчитайте сумму.
10. Рыночная стоимость
Не завышайте цену без обоснования. Проведите анализ аналогов в вашем районе — это ускорит продажу и повысит доверие покупателей.
11. Формат сделки
Определитесь: будете ли вы сами вести переговоры и оформлять документы или передадите всё риелтору/юристу. Чёткое разделение зон ответственности снижает риски.
12. Способ расчёта
Наличные — рискованно. Лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив. Убедитесь, что деньги поступили до подписания акта приёма-передачи.
13. Покупатель с ипотекой
Если покупатель берёт ипотеку — уточните, одобрена ли она, и готов ли банк работать с вашей квартирой. Некоторые банки отказываются от «проблемных» объектов.
14. Материнский капитал
Если покупатель использует МК — убедитесь, что ПФР примет вашу квартиру (например, не примут аварийное жильё). Расчёт по МК занимает до 2 месяцев.
15. Договор купли-продажи
Не используйте шаблоны из интернета. Договор должен учитывать особенности вашей ситуации (доли, несовершеннолетние, обременения и т.д.).
16. Регистрация в Росреестре
Подача документов возможна через МФЦ или онлайн. Убедитесь, что все стороны присутствуют или представлены по нотариальной доверенности.
17. Акт приёма-передачи
Подписывается только после подтверждения поступления денег. В акте фиксируется состояние квартиры и передача ключей.
18. Сроки выписки
Чётко пропишите в договоре, до какого числа вы обязуетесь выписаться. Лучше — до регистрации сделки или в день подписания акта.
19. Комиссия риелтору
Если работаете с агентом — зафиксируйте размер и условия оплаты в договоре. Избегайте агентств с «скрытыми» платежами и предоплатой.
20. Юридическое сопровождение
Даже если вы «всё знаете», консультация юриста перед сделкой — страховка от ошибок, которые могут стоить квартиры или денег.