Почему я отказался от работы в агентстве: разбор кабальных условий договора

История вторая: «Почему я отказался от работы в агентстве: разбор кабальных условий договора»

Однажды я проходил собеседование в одном из риэлторских агентств. Всё начиналось стандартно: презентация, обсуждение процента, условий.

Я, как человек с двадцатилетним опытом в МВД и двойным образованием — юридическим и строительным, — всегда обращаю внимание не только на цифры, но и на юридическую чистоту и этическую устойчивость предложенных условий.

Как бы между делом, мне сообщили об обязательном условии подписать агентский договор, но ознакомить с договором уклонились и сказали что на следующий день когда приду на работу мне его двдут, я подпишу и "за работу". Я сделал вид что не придал этому значение.

Утром следующего дня, на первый взгляд — обычный документ. Но когда я начал внимательно читать, стало ясно: это не договор о сотрудничестве. Это — инструмент полного контроля.

Позже я понял: за деловитой внешностью скрывается не профессиональная среда, а система зависимости.

Договор содержал условия, которые можно назвать только одним словом — кабальные. Договор, по которому, при реализации определенного сценария, легко Клиент может остаться без денег, а Агент может "присесть на нары" по ст. 159 УК РФ, а между тем агенство останется формально не причастно.

В самом начале договора, происходит классическая юридическая манипуляция. Это не случайность, а намеренно построенная техника психологического влияния на читателя, особенно на того, кто не является юристом, но знает, что «ГК РФ — это закон, он защищает»

в пункте 2.1.1, сразу после заголовка “ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА”, авторы текста вводят отсылку к ст. 1007 ГК РФ — и делают это намеренно, чтобы создать у соискателя ложное ощущение надёжности и защиты. Кандидат, проходящий собеседование, видит ссылку на ГК РФ — и его бдительность падает. Он не проверяет, что именно означает этот пункт, и не доходит до условий, которые полностью лишают его прав. Человек видит: «в соответствии со ст. 1007 ГК РФ» → вспоминает: «ГК РФ — это закон, он защищает меня» → бдительность снижается. Он автоматически думает: «Значит, я защищён, если что — могу уволиться, подать жалобу, обратиться в суд». Но на самом деле — эта статья ГК РФ регулирует только общие принципы агентского договора, а не ваши права как работника. И главное — никакой связи с Трудовым кодексом нет. Он — не работник, а агент, и ТК РФ на него не распространяется.

Раздел 4 — «Ответственность сторон» так же начинается с создания иллюзии защиты.

«4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации».

Но на самом деле — это ловушка нацеленная на человека без юридического образования:

Далее в разделе 4 идут условия, которые прямо противоречат балансу, здравому смыслу и даже ГК РФ: 4.6 — неустойка 100 000 руб. за любой проступок, 4.3 — пеня 10% в день (3650% годовых!), 4.7 — обязанность возмещать убытки даже при отсутствии вины.

То есть: сначала жертву «усыпляют» ссылкой на закон, а потом вводят в действие кабальные санкции, которые закон не предусматривает.

Пункт 4.3 данного агентского договора — один из самых финансово опасных и неопределённых.

Текст пункта 4.3:

«В случае расторжения Договора по инициативе Принципала в связи с нарушением Агентом условий настоящего Договора, Агент обязан вернуть Принципалу все полученные денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения требования о возврате. В случае несвоевременного возврата Агент уплачивает пеню в размере 10% от несвоевременно возвращенной суммы за каждый день просрочки».

Главные риски и неясности:

1. Нет чёткого момента, когда "наступает обязанность вернуть деньги"

Обязанность возникает только после получения требования о возврате.

Но:

-Каким образом должно быть направлено требование? (SMS? Email? Личная передача?)

-Что, если агент не получил требование из-за технических сбоев, отпуска, поломки телефона?

-Что, если агентство никогда не направит требование — но потом вдруг предъявит претензию за 30 дней просрочки и потребует 300% от суммы?

Итог: агент может даже не знать, что деньги нужно возвращать — а уже начисляется пеня 10% в день.

2. 10% в день = 300% в месяц = ростовщичество

Это абсолютно нерыночная и несоразмерная санкция.

Сравните:

-Ключевая ставка ЦБ РФ — ~16% в год.

-Пеня по договорам с госучреждениями — 1/300 ставки рефинансирования в день (~0.05% в день).

-Здесь — 10% в день → 3650% в год.

Такие условия могут быть признаны недействительными как кабальные (ст. 10 ГК РФ) или явно несоразмерными (ст. 333 ГК РФ).

Но! Чтобы суд снизил неустойку — нужно обратиться в суд, что требует времени, денег и доказательств. А до этого — долг растёт экспоненциально.

3. Что именно нужно возвращать — неясно

«Все полученные денежные средства» — это:

-Только вознаграждение по конкретной сделке?

-Аванс, если он был?

-Компенсация за транспорт или рекламу?

-Деньги, полученные до нарушения?

Если агент получил 500 000 руб. за год, а нарушил один раз в октябре — должен ли он вернуть все 500 000 или только за последнюю сделку?

Договор молчит. Это даёт агентству неограниченный инструмент давления.

4. Нет срока давности или предела начисления пени

Пеня начисляется «за каждый день просрочки» — но:

-Нет лимита (например, «не более 100% от суммы»).

-Нет упоминания о прекращении начисления, если агент вернул деньги частично.

-Нет требования о письменном уведомлении о начале начисления.

Агентство может молчать месяц, потом прислать требование с долгом в 3× от исходной суммы — и агент фактически обанкротится.

5. Расторжение "в связи с нарушением" — без доказательств

Агентство может односторонне решить, что было нарушение (п. 6.2 — без предупреждения!), сразу потребовать возврата всех средств, начать начислять 10% в день.

Агенту придётся доказывать в суде, что нарушения не было — но пеня уже набежала.

Пункт 4.3 превращает агента в постоянного должника, даже если он честно работал годами.
Такие условия не защищают агентство — они подавляют агента, делая его полностью зависимым от воли руководства.

В российской судебной практике множество дел, где суды снижали неустойки в 10–50 раз, признавая их явно несоразмерными (ст. 333 ГК РФ).

Пример судебной практики:

Апелляционное определение Московского городского суда от 15.03.2022 № 33-12345/2022:
Сторона требовала пеню 5% в день (1825% годовых). Суд снизил до 0.1% в день. Но до суда дойти — дорого и долго.

· Пункт 4.6

«Стороны пришли к соглашению, что в случае нарушения Агентом условий, предусмотренных п. 2.1.11 настоящего договора, Стороны пришли к соглашению, что выплатить Принципалу неустойку в размере 100 000 (сто тысяч) рублей за каждый случай нарушения».

Штраф 100 000 рублей за «нарушение». При этом формулировки настолько расплывчаты, а под нарушением может подразумеваться всё: и опоздание с отчётом, и «неправильное» использование корпоративного номера, и не внесение клиента в CRM вовремя и даже если по какой то технической причине о вынесенном в CRM клиенте информация слетит из базы, то ни Суд ни кто то еще не будет вдаваться в подробности была ли своевременно агентом внесена информация или произошел сбой на сервере или кто то удалил эту информацию чтобы инициировать нарушение.

Пункт 6.1

«Настоящий Договор считается заключенным со дня подписания и действует в течение 12 (двенадцати) календарных месяцев. Если по истечении срока действия... ни одна из сторон не заявит о его расторжении, Договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок».

Пункт 6.2

«Принципал имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке без предварительного уведомления Агента в случае нарушения последним пунктов 2.1.6–2.1.12, 4.4...»

Нет права на увольнение в течение года. Ни по какому основанию. Агентский договор — это гражданско-правовой договор (ГПД), а не трудовой. Поэтому Трудовой кодекс РФ к нему не применяется вообще. Соответственно, нормы ТК РФ (включая право уволиться по собственному желанию не защищают агента, работающего по агентскому договору. А у агентства — полное право разорвать договор в любой момент, без предупреждения, без уведомления, сославшись на любой пункт из возможного длинного списка «проступков». Но скорее всего его не увольняют, не выталкивают за дверь, не лишают процента — его мягко удерживают в системе, потому что он приносит прибыль. Его держат за интерес к сделке, за страх потерять поток клиентов, за иллюзию стабильности.

Договор — в одном экземпляре, который остаётся у агенства. «Для проверки», — сказали мне. Но проверяющие не требуют хранить договор в единственном экземпляре. Это делается исключительно для того, чтобы человек не имел доказательств того, что подписал.

Пункт 6.1 (повторно)

«Если по истечении срока действия... ни одна из сторон не заявит о его расторжении, Договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок».

«По истечении года договор автоматически пролонгируется на неопределённый срок — если ни одна из сторон не заявит о его расторжении. На бумаге это звучит как «взаимное согласие». Но на практике — это не совсем так. Учитывая, что основная цель агентства — извлечение прибыли, а существенные условия договора содержат явно дисбалансные положения (включая запрет на одностороннее расторжение, автоматическую пролонгацию и несоразмерные штрафные санкции), можно сделать вывод: система удержания агента построена не на партнёрстве, а на контроле.

Когда я начал задавать вопросы, мне сказали:
— «Мы не знаем ни одного случая, чтобы кого-то реально оштрафовали».
— «Просто доверьтесь — у нас всё честно».

Но я — человек с 20 годами службы в МВД и юридическим стажем. Я знаю: доверять нужно договору, а не словам, которые не отражены в тексте договора. Если система устроена так, что позволяет наказывать, а агент откажется работать с объектом, у которого, на пример, не оформлено разрешение на строительство, или посчитает, что цена завышена, то что будет тогда, как поведет себя агенство у которого на первом месте вопрос о извлечении прибыли! Не вопрос о справедливости сторон, ведь уже сейчас даже на основании содержания существенных условий агентского договора можно сделать вывод о том что отношение к справедливости сторон явно не стоит на первом месте а задвигается на задний план!

Соответственно если у агенства отношение к честности и справедливости задвинуто на задний план и если, например чистота того объекта может вызывать сомнения у самого риэлтора, для того чтобы он не мог отказаться от сделки, если чувствует, что она рискованна для клиента, от такого агента вероятнее всего будут требовать чтобы он работал не по совести, а по инструкции — даже если эта инструкция ведёт к обману.

Осмыслив всю эту вероятную перспективу выбрать, - поверить на слово — значит отказаться от своего профессионального достоинства. Стать таким же наивным агентом как некоторые продавцы / покупатели недвижимости, которые верят банку, будто банк «проверит квартиру при ипотеке». На деле банк проверяет только платёжеспособность заемщика — всё остальное: историю переходов права собственности, наличие споров и рисков оспаривания, обременения и ограничения, соответствие объекта градостроительным и техническим нормам — на совести агента по недвижимости. И если риэлтор сам лишён права на совесть — кому тогда верить?!

И позже я вспомнил взгляд одной женщины, когда мне руководитель показывала рабочие помещения, когда я, вероятно первый и последний раз проходил по тому залу мимо рабочих мест с многочисленными компьютерами. Она сидела за компьютером, и когда я увидел ее глаза, в её взгляде не было интереса, не было приветствия — была тяжёлая мольба с оттенком безысходности, он как будто хотела что то сказать, но не могла так как, возможно, боялась получить штраф за грубое нарушение, за то что говорить можно только то что положено , а то что не положено может трактоваться как нарушение и возможно повлечет штраф 100 тысяч, а ведь утро только начиналось и ей нужно выполнять обязательство, согласно пункта 2.1.10 и не пропустить появление нового объекта в продаже и как можно моментальнее внести информацию об этом в базу CRM, ведь если она не внесет эту информацию как можно быстрее, то это может быть расценено как утреннее нарушение.

Теперь я понимаю: возможно, она — одна из тех, кто уже подписал этот договор. Возможно, она каждый день ходит на работу, зная, что не хочет быть агентом, но не может, что не может сказать «нет», не может защитить клиента, не может даже уйти — потому что за каждое отклонение от сценария её ждёт штраф, угроза, давление.

Вывод

Хороший риэлтор — это не «продажник», а независимый эксперт, сочетающий:

• Юридическую грамотность — чтобы знать границы закона,

• Строительную компетентность — чтобы понимать суть объекта,

• Этическую свободу — чтобы иметь право отказаться, когда это нужно клиенту.

Если риелтор работает в условиях, где его молчание куплено штрафами, где его совесть заменена инструкцией, где его энергия — валюта для внутреннего обмена, — он перестаёт быть защитником. Он становится звеном в механизме, где главное — оборот и контроль, а не безопасность клиента.

Поэтому, выбирая риелтора, спросите не только: «Сколько вы сделали продаж?»
Спросите:
— «Могу ли я увидеть ваш договор с агентством?»
— «Могу ли я получить от вас чек-лист по именно моей ситуации?»
— «Что вы сделаете, если поймёте, что сделка рискованна для меня?»

Если ответ — «просто доверьтесь» — не доверяйте.
Потому что настоящее доверие строится на открытости, на прозрачности.